Рост ставок и новая схема с лимитами. Главные события декабря в ипотеке

Аналитик Банки.ру Артур Хачатрян рассказывает, что происходило с ипотекой в декабре, и как эти события повлияют на дальнейшую динамику рынка.

Сохранение ключевой ставки на уровне 21%

Основным событием на рынке стало заседание ЦБ по ключевой ставке, состоявшееся 20 декабря. Вопреки ожиданиям большинства аналитиков и экспертов отрасли, ЦБ принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21% годовых. Такое решение было принято из-за более существенного ужесточения денежно-кредитных условий, чем предполагало октябрьское решение по ключевой ставке. Следующее заседание, на котором будет рассмотрен вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 14 февраля.

Рост ипотечных ставок

В ожидании повышения ключевой ставки отдельные игроки продолжили повышать ставки по ипотеке - средняя ставка на 28 декабря в базе Банки.ру по рыночной ипотеке составила 26,66% годовых, в то время как на 2 декабря она составляла 25,84% годовых. При этом послабления по верхней границе ПСК, принятые на период с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года, будут открывать банкам возможности по еще большему повышению ставок, что одновременно отразится на дальнейшем снижении доступности ипотеки для потенциальных заемщиков. На рост ставок также может повлиять ипотечный стандарт, вступивший в действие с 1 января. Его основная цель — минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться от банков максимально подробного информирования заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

Новый механизм распределения лимитов по семейной ипотеке

Минфин утвердил лимиты по семейной ипотеке на 2025 год на уровне 8,65 трлн рублей (6,25 трлн рублей в 2024 году). Такое решение, в частности, связано с тем, что к началу декабря были исчерпаны практически все лимиты по семейной ипотеке, включая дополнительно выделенные. Помимо прочего, был утвержден новый механизм распределения лимитов, который начал действовать с 15 декабря. Теперь распределение будет осуществляться после исчерпания совокупного лимита на 95%, а оставшиеся 5% будут распределяться между кредиторами согласно доле по выдаче кредитов за последние шесть месяцев. Такой механизм позволит значительно снизить вероятность остановки выдач по льготной ипотеке и обеспечит равномерность распределения лимита между всеми кредиторами.

Ставка по семейной ипотеке на 2025 год с высокой долей вероятности останется на нынешнем уровне 6% годовых. К тому же, по семейной ипотеке можно будет купить вторичное жилье в некоторых городах (в населенных пунктах, в которых новое жилье практически не строится).

Предварительные итоги от ДОМ.РФ

По оценке ДОМ.РФ, за первые две недели декабря банки выдали 22 тысяч кредитов (+6% к двум неделям ноября) на 103 млрд рублей (+15%). Рост выдач связан с тем, что основной объем кредитов выдавался по льготным программам. Так, с 1 по 19 декабря выдано 20 тысяч кредитов на 118 млрд руб. (~90% из них по «Семейной ипотеке»). При этом по предварительной оценке ДОМ.РФ, за 2024 год выдача ипотеки составила 1,3 млн кредитов (-36% к рекордному 2023 г.) на 4,9 трлн руб. (-37% к 2023) – примерно на уровне 2022 г., а ипотечный портфель достиг 20,1 трлн руб. на конец года, увеличившись на 1,9 трлн руб. за год (+4,1 трлн руб. в 2023 г.).

Борьба ЦБ с льготным периодом в ипотеке

Также в декабре ЦБ анонсировал повышение резервов банков до запретительного уровня, чтобы ограничить резкий рост ежемесячных платежей по «ипотеке от застройщика». Такое решение связано с большими рисками дефолта ипотечных заемщиков по новым схемам кредитования, предполагающим небольшие размеры платежей первые 1-5 лет (льготный период) с более чем двукратным ростом в дальнейшем. В частности, ЦБ предлагает повысить резервы для банков, выдающих ипотеку с ростом ежемесячного платежа более чем на 20% в год, ограничить общий срок льготного периода тремя годами. Например, если в течение первых трех лет с момента выдачи ипотечного кредита хотя бы один платеж по графику превышает средний платеж за предыдущие 12 месяцев на 20%, резерв увеличивается на 50 процентных пунктов (п.п.). В последующем увеличение платежей также приводит к дополнительному росту резервов в размере до 50 п.п. Кроме того, ЦБ не исключил возможность повышения в будущем резервов и по другим ипотечным кредитам, которые не попадают под действие ипотечного стандарта, отмечая, что принятые ипотечный стандарт и надзорный стандарт должны уменьшить масштаб схем, однако введение повышенных резервов практически позволит свести ипотечные схемы на нет.

Предложения банков по семейной ипотеке:

Ипотека с господдержкой для семей с детьми в СовкомбанкеСемейная ипотека в ВТБСемейная ипотека в Банке ДОМ.РФСемейная ипотекаСемейная ипотека в Альфа-Банке* Предложение актуально на дату публикации материала

Источники:

Условия получения:

Первый заём до 10 000 рублей выдается бесплатно в случае своевременного погашения; В случае нарушения сроков, размер неустойки составляет 0,10% от суммы просрочки в день, но не более 10% от суммы кредита; В случае длительной задержки выплаты информация будет передана в БКИ.

Информация о полной стоимости займа и пример расчета:

ПСК (полная стоимость кредита) в процентах составляет от 0,000% до 292,000% годовых.

Пример:

Заём в размере 10 000 рублей выдан на 61 дней с пролонгацией. В году 365 дней, по договору ставка составляет 0,8% в день (годовая ставка, соответственно будет равна 292%). Сумма процентов за год составляет 29 200 руб. (10 000*292% = 29 200), за 1 день 80 руб. (29 200/365 = 80), за 61 дней соответственно 4 880 руб. (80*61 = 4 880. Общая сумма платежа составляет 14 880 руб. (10 000 руб. основной долг + 4 880 руб. проценты). Процентная ставка по займам составляет от 0 до 292% годовых; По потребительским кредитам и кредитным картам - от 17 до 31% годовых;

Последствия невыплаты заёмных средств:

В случае невозвращения в условленный срок суммы кредита или суммы процентов за пользование заёмными средствами кредитор вынуждено начислит штраф за просрочку платежа. Большинство кредиторов идут на уступки и дают 3 дополнительных рабочих дня для оплаты. Они предусмотрены на случай, к примеру, если банковский перевод занял больше времени, чем обычно. Однако, в случае неполучения от Вас какой-либо реакции в течение продолжительного времени, будет начислен штраф за просрочку срока погашения размером в среднем 0,10% от первоначальной суммы для займов, 0,03% от суммы задолженности в среднем для потребительских кредитов и кредитных карт. При несоблюдении Вами условий по погашению кредитов и займов, данные о Вас могут быть переданы в реестр должников, а задолженность - коллекторскому агентству для взыскания долга. О всех приближающихся сроках платежа кредитор своевременно информирует Вас по СМС или электронной почте. Рекомендуем Вам вносить платеж в день получения данных напоминаний. Погашая задолженность в срок, Вы формируете хорошую кредитную историю, что повышает Ваши шансы в дальнейшем получить кредит на более выгодных условиях. Предложение не является офертой. Конечные условия уточняйте при прямом общении с кредиторами.